Is 2024 het perfecte moment om je slag te slaan op de woningmarkt? Er zijn in ieder geval een aantal belangrijke zaken anders geworden. Waar moet je rekening mee houden als je dit jaar een huis wil gaan kopen? Experts zetten zes veranderingen op een rij en leggen uit wat de impact is op jouw hypotheek.
Nog altijd zijn er meer Nederlanders op zoek naar een koopwoning, dan dat er aanbod is. Aan het einde van het afgelopen kwartaal stonden er 25.000 woningen te koop bij NVM-makelaars bleek vorige week, 11 procent minder dan in het derde kwartaal en 26,5 procent minder dan een jaar eerder. Een simpele economische regel is dat dan de prijzen van woningen stijgen. Maar er is meer gaande. Er zijn veel veranderingen waardoor huishoudens meer kunnen lenen in 2024. Het waarschijnlijke gevolg: verder stijgende huizenprijzen.
De belangrijkste verandering is dat per 1 januari de leennormen voor een hypotheek zijn veranderd, zegt Oscar Noorlag, hypotheekexpert bij Van Bruggen Adviesgroep. ,,Dat betekent dat hypotheekverstrekkers de formule hebben bijgesteld om te berekenen hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen. Maar hoeveel je maximaal kunt lenen is nu ook afhankelijk van het energielabel van het huis dat je gaat kopen. Hoe hoger het energielabel, hoe meer je extra kunt lenen.’’
Door deze regel krijg je meer financieringsruimte om een woning te kopen waarvan de energielasten naar verwachting laag zijn. Tot zelfs 50.000 euro voor woningen met het hoogste energielabel. ,,Daardoor zal de prijskloof tussen energiezuinige woningen en huizen met een laag energielabel alleen maar groter worden’’, zegt Nic Vrieselaar, econoom bij de Rabobank. ,,Een woning met energielabel A of hoger zal alleen maar duurder worden, omdat mensen daar een extra bedrag voor mogen lenen.’’
Koop je een woning met energielabel E, G of F, dan kun je niks extra’s lenen. Alleen bij woningen met label D of hoger. Maar wil je jouw woning gaan verduurzamen, dan kun je daar afhankelijk van het label wel extra hypotheek voor krijgen. Voor de huizen met de laagste labels is dat bijvoorbeeld 20.000 euro. Daarnaast kun je ook nog altijd gebruik maken van diverse subsidieregelingen en leningen bij het Warmtefonds, ook als bestaande huizenbezitter.
Een ander punt om rekening mee te houden, is dat voor veel Nederlanders de lonen zijn gestegen, zegt Noorlag. ,,Dat is misschien vorig jaar al gebeurd en dit jaar wellicht weer, bijvoorbeeld door cao-onderhandelingen. Het zou dus zomaar kunnen dat je daarom wat meer hypotheek kunt krijgen. Daar komt bovenop dat alleenstaanden met een bruto jaarinkomen van 28.000 euro of hoger vanaf 1 januari ook 16.000 euro extra kunnen lenen.’’
Vrieselaar vindt dat laatste een beetje curieus. ,,Het tweede inkomen bij tweeverdieners telde jarenlang niet voor 100 procent mee in de berekening van een hypotheek. Dat is nu wel zo, maar nu zeggen we: nu is de alleenstaande helemaal kansloos op de woningmarkt. Dus krijgt de alleenstaande nu 16.000 euro extra hypotheek. Wat is dan de volgende stap? Dat tweeverdieners het straks niet eerlijk vinden dat alleenstaanden die bonus krijgen? Je lost hier in mijn ogen het probleem niet mee op.’’
Deze maatregelen kunnen wel net het zetje zijn dat bijvoorbeeld starters nodig hebben. ,,Net als de studieschuld die nu anders wordt meegewogen’’, zegt Noorlag. ,,Er wordt nu gekeken naar de werkelijke maandlast, in plaats van naar de maandlast bij het begin van het aflossen. Dat is dus gunstig als je tussentijds al extra hebt afgelost. Dat betekent echter niet dat het altijd gunstig is om nu meteen je schuld af te lossen, als je wat spaargeld hebt. Reken dat even voor jezelf na, of vraag daar een adviseur om hulp bij.’’
Daar komt bij dat de rente momenteel dalende is. Dat betekent dat huishoudens meer kunnen lenen voor het financieren van een woning. Bij veel hypotheekverstrekkers is de rente al onder de 4 procent gedoken voor tien jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). ,,Als je dit jaar een huis wil kopen, is het dus belangrijk om een nieuwe maximaal-berekening te laten maken van je hypotheek’’, zegt Noorlag. ,,Er zijn namelijk veel zaken veranderd.’’
Daar komt bovenop dat Noorlag inschat dat de rente in 2024 geleidelijk nog wel iets verder zal dalen. ,,Misschien niet zo snel als de afgelopen maanden. Maar mijn verwachting is dat we misschien eind 2024 zo rond de 3,5 procent kunnen zitten.’’
Sommige huishoudens kunnen tienduizenden euro’s meer lenen dan bijvoorbeeld een halfjaar geleden, zegt Vrieselaar. ,,Maar de meeste oorzaken die we net noemden waardoor mensen meer kunnen lenen, gelden voor iedereen. Voor jou als individu is het natuurlijk heel fijn, maar als je even uitzoomt, krijgt iedereen dus eigenlijk meer munitie om elkaar te beconcurreren. En dat zorgt niet voor meer woningaanbod of meer huiseigenaren, maar wel voor duurdere huizen.’’
Ook de grens voor de vrijgestelde overdrachtsbelasting is per 1 januari verhoogd. Je hebt namelijk eenmalig recht op deze vrijstelling als je een huis koopt tussen je 18de en 35ste. De aankoopprijs mag dit jaar dan niet hoger zijn dan 510.000 euro. Vorig jaar was dat 440.000 euro. ,,Dat scheelt 2 procent overdrachtsbelasting’’, zegt Vrieselaar. ,,Dat belastingvoordeel kunnen mensen gebruiken om extra te bieden op een huis. Ook hier geldt dit dus als extra munitie voor huiszoekenden, wat prijsopdrijvend kan werken.’’
Dat geldt in iets mindere mate voor de NHG-grens. Deze is per 1 januari opgeschoven van 405.000 naar 435.000 euro. Dit is het vangnet waar mensen gebruik van kunnen maken. Je betaalt dan eenmalig 0,6 procent van de koopsom, maar in ruil daarvoor krijg je ook een lager rentepercentage van de bank.
Is er dan niets gedaan om de gekte op de woningmarkt af te remmen? Jawel, de jubelton is afgeschaft. Je kunt dit jaar geen groot bedrag meer belastingvrij schenken voor de aanschaf van een woning. Noorlag: ,,Maar wat veel mensen niet weten is dat je nog wel de eenmalig verhoogde vrijstelling hebt van ouder op kind. Het maximale bedrag voor een vrij bestedingsdoel, dat kan dus het financieren van een woning zijn, is voor 2024 verhoogd naar 31.813 euro. Er zitten een paar voorwaarden aan, ga dit even goed na.’’
Bron: Algemeen Dagblad
