In het vierde kwartaal 2023 werden er in Zuidplas minder woningen verkocht dan een jaar eerder, wel tegen hogere prijzen. Het aanbod loopt fors achter t.o.v. een jaar eerder, zo stonden er 40 % minder woningen te koop in het laatste kwartaal van 2023. Hoe verhoudt zich dit tot het landelijk beeld? Wij zochten het voor u uit. Met een kantoor in Nieuwerkerk aan den IJssel en een kantoor in Zevenhuizen zijn we sterk vertegenwoordigd in Zuidplas en weten we als geen ander wat er speelt in ons mooie werkgebied.
Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM-vakgroep Wonen: "De resultaten van het vierde kwartaal 2023 laten de dynamiek en veerkracht van de Nederlandse woningmarkt zien. Kopers en verkopers tonen vertrouwen in de markt. De dalende hypotheekrente en stijgende inkomens dragen daar zeker aan bij. Daardoor zien we het beschikbare aanbod woningen weer kleiner worden. Dat wakkert de concurrentie tussen kopers aan. De cijfers zijn er duidelijk over: het aantal kopers dat overbiedt op de vraagprijs neemt dan ook weer toe.”
Lana Gerssen vervolgt: “Wij blijven ons onverminderd inspannen voor een gezonde woningmarkt. Daarvoor is evenwicht tussen vraag en aanbod een vereiste en daar is nu absoluut geen sprake van. De markt van bestaande koopwoningen en nieuwbouw zijn communicerende vaten. Méér nieuwbouw ontlast de markt van bestaande woningen waar het aanbod nu krimpt en de prijzen stijgen. Een divers en daarmee passend aanbod nieuwbouw brengt de noodzakelijke doorstroming en verduurzaming op gang.”
Markt voor bestaande bouw
Het aantal verkopen is dit kwartaal, mede door het toenemend vertrouwen onder kopers en verkopers en de verbeterde betaalbaarheid, flink toegenomen. De krapte op de markt is echter groot. Het woningaanbod is erg laag, waardoor de woningprijzen voor het derde achtereenvolgende kwartaal zijn gestegen. De biedingenstrijd onder kopers lijkt weer terug te zijn, met als gevolg dat steeds meer woningen boven de vraagprijs worden verkocht. Positief is dat de verkoop van woningen steeds sneller gaat. Woningen met een laag energielabel hebben het moeilijker, voor deze woningen is minder interesse en de verkoop duurt vaak langer.
Aantal transacties
Het landelijk beeld is dat het aantal transacties flink is toegenomen, dit is in Zuidplas echter niet het geval. In het laatste kwartaal van 2023 werden er 65 woningen verkocht, dat zijn er 10 minder dan in het laatste kwartaal van 2022. Alleen de 2-onder-1 kapwoning werd vaker verkocht. Een kwartaal eerder gingen er nog 82 woningen van de hand.
Derde kwartaal op rij met prijsstijging
En opnieuw liggen de prijzen dit kwartaal hoger. Landelijk komt deze dit kwartaal uit op 434.000 euro (3,1% hoger dan vorig kwartaal) maar in Zuidplas ligt de gemiddelde koopsom met 486.000 (eveneens 3,1 % hoger dan vorig kwartaal) daar een flink stuk boven. Saillant detail: de gemiddelde koopsom ligt zelfs 4,3 % hoger dan een jaar eerder. En nog ruim boven het toppunt van de markt in het 2e kwartaal van 2022, toen voor de gemiddelde woning in Nederland ruim 450.000 euro werd betaald.
De belangrijkste redenen voor de prijsstijging zijn de krapte op de markt en de verbeterde betaalbaarheid. Er staan nog steeds heel weinig woningen te koop, wat zorgt voor grote prijsdruk. Het overbieden neemt dan ook verder toe. Tegelijk zien we door hogere lonen, lagere hypotheekrente in de afgelopen weken en lagere energielasten dat de betaalbaarheid verbetert. Tot slot lijkt ook het vertrouwen onder woningkopers toe te nemen.
Wordt er nog overboden?
Ja. De laatste kwartalen is er een omslag te zien in het aantal woningen dat wordt verkocht boven de vraagprijs. De woningmarkt trekt weer aan. Hierdoor worden woningen vaker verkocht boven de vraagprijs. In het 4e kwartaal van 2023 werd 43,6 procent van de woningen in de gemeente Zuidplas verkocht voor een verkoopprijs die boven de (laatste) vraagprijs lag. Landelijk gaat het om 52,7 procent van de verkochte woningen. Hoewel er dus steeds meer woningen worden verkocht waarbij flink overboden wordt, is er ook nog steeds een groep woningen die niet voor de gevraagde prijs wordt verkocht. Omdat ze niet gevonden worden, niet gewild zijn of omdat de vraagprijs te hoog is.
Verkooptijd stijgt naar 45 dagen
Uiteraard is dit nog steeds niet lang, maar toch stijgt dit iets t.o.v. een jaar eerder. Vrijstaande woningen kennen bijna altijd langere verkooptijden dan de overige woningtypen. De gemiddelde woning in de gemeente Zuidplas werd dit kwartaal verkocht in de 45 dagen. Landelijk ligt de verkooptijd op 30 dagen.
Woningaanbod daalt hard
Het aantal woningen dat te koop staat bij NVM-makelaars in Zuidplas daalt hard. Eind 4e kwartaal van 2023 staan er 60 woningen te koop. Dat is 16 % minder dan vorig kwartaal, en maar liefst 43% minder dan een jaar geleden. Landelijk is dit 26,5 % dus we doen het op dit vlak slecht. Een woningzoeker kan op dit moment uit bijna 45 woningen minder kiezen dan een jaar geleden. Dat er zo weinig woningen te koop staan is een gevolg van het feit dat er te weinig woningen te koop worden gezet, en dat het aantal transacties flink is toegenomen.
Grote krapte op de markt
De krapte-indicator laat zien hoeveel keuze de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. De krapte-indicator komt uit op 2,8. De landelijke krapte-indicator staat lager en noteert dit kwartaal een stand van 2,1
Wanneer de indicator onder de 5 komt spreken we van een krappe woningmarkt. De laatste keer dat de krapte-indicator boven de 5 uitkwam was begin 2017, sindsdien is er te weinig aanbod voor woningkopers. Tijdens de recente dip op de markt eind 2022/begin 2023 kwam de krapte-indicator niet boven de 3,2 uit.
Vooruitblik
Na de dip op de woningmarkt eind 2022 en begin 2023, is de dynamiek op de markt op dit moment weer helemaal terug. Het aantal transacties is flink toegenomen, en onder invloed van het lage aanbod en de verbeterde betaalbaarheid stijgen de woningprijzen weer flink. Onze verwachting is dat het aantal transacties in 2024 ongeveer gelijk zal blijven aan 2023. De vraag is weliswaar toegenomen, maar er moet wel voldoende aanbod zijn om te kunnen verkopen. Dat de prijzen door zullen stijgen, mits de omstandigheden op de markt niet teveel zullen wijzigingen, daar zijn we het wel over eens.
Positieve aspecten zijn de dalende rente, de verbeterde kansen voor starters (hoewel deze het nog steeds erg lastig hebben), de verhoogde leencapaciteit en het toegenomen vertrouwen. De krapte op de markt zal blijven maar met toch wat nieuwbouwprojecten in de omgeving zullen er ook weer verschuivingen komen. Uitdagingen liggen er voor woningen met een lager energielabel. Hier zien we dat deze woningen moeilijker verkocht worden; verduurzamen dus!
Door ieder kwartaal een analyse te maken van de woningmarktcijfers zijn we altijd op de hoogte. We vergelijken met het landelijk gemiddelde en we kijken naar voorgaande kwartalen. Zo zitten we er bovenop en kunnen we goed inspelen op marktontwikkelingen, dit alles om een zo goed mogelijk advies te kunnen geven. Onderstaande bijlagen hebben wij hiervoor gebruikt en stellen we graag voor u beschikbaar. Heeft u vragen over dit artikel of over de woningmarkt? Neem gerust contact met ons op.
Uitleg rekenmethodiek NVM
Is het u opgevallen dat sommige percentages niet lijken te kloppen? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je bijvoorbeeld in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd.
